logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo logo
star Bookmark: Tag Tag Tag Tag Tag
Russia

ПРАВО ИМЕЮ: Если квартиру купил новый хозяин...

Права арендаторов

Здравствуйте, редакция «МК-Соотечественника»!

Пишет вам гражданка России. Мы с мужем снимаем квартиру. Благоустроили ее. Поменяли полы (на свои деньги по договоренности с владельцем), сами поменяли санузел (получив от владельца квартиры небольшую компенсацию на покупку материалов). Все это мы делали, обговорив то, что мы хотим жить в этой квартире долгое время. Но старый хозяин продал квартиру одной молодой паре. Те купили квартиру, зная, что мы проживаем в ней. И вот, оформив бумаги, они сразу написали нам о расторжении (Kündigung), так как квартира им нужна самим. Якобы, у них скоро будет ребенок и собственная двухкомнатная квартира им мала. Поэтому нужна наша с 4-комнатная.

Мы пытались с ними поговорить, объяснить, что дети ходят в русскую школу, что мы не сможем быстро найти квартиру, и у нас была договоренность со старым хозяином... Но новые владельцы сказали, что у нас нет шансов, дети должны ходить в немецкие школы, чтобы не плодить безработных, не знающих немецкий язык, а мы должны поднапрячься и найти новую квартиру. Они напишут нам письмо со сроком поиска - три месяца. На мою тираду о том, что после покупки они должны быть хозяевами какое-то количество лет и только потом писать нам о расторжении, они просто рассмеялись нам в лицо и сказали, что они ─ немцы и лучше знают свои права...

Скажите, права ли я? Я где-то читала, что некоторые земли установили границу на возможность расторжения договора после покупки квартиры новым хозяином. И что эта граница составляет до 10 лет. Так ли это? Каковы наши права? У нас двое детей: пяти и девяти лет. И можем ли мы наказать новых хозяев за их высказывания? Очень неприятно, поверьте: такая ситуация, да еще и такие комментарии!

Наталья З.

─ Уважаемая Наталья!

Для начала надо отметить, что продажа жилого помещения наймодателем (Vermieter) никак не влияет на договор найма. Это значит, что новый собственник принимает все права и обязанности старого собственника. Расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если Ваш договор найма заключен на неопределенное время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования. При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель в своем письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста. Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещений может быть расторгнут со стороны наймодателя в срочном (нормальном) порядке. При этом неважно, является он старым или новым собственником. Также неважно, в какой федеральной земле находится недвижимость. Закон, касающийся найма жилого жилья, един во всей Германии.

Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указаны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности. Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.). Кроме того, хозяину жилья может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).

При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.

Против расторжения договора найма наниматель может подать письменный протест самое позднее за два месяца до окончания договора и попросить продолжения договора, если окончание договора будет иметь для него или его членов семьи тяжкие и неоправданные последствия и трудности. Такие трудности могут существовать, если наймодатель не может найти другое жилье на разумных условиях. Однако он должен доказать, что он ищет другое жилье и прилагает к этому все усилия. В протесте нужно указать причины, которые, по мнению нанимателя, оправдывают продолжение договора найма. Далее наниматель может потребовать продолжения договора до тех пор, пока это будет уместно с учетом всех обстоятельств. Если после протеста не было достигнуто соглашения, то вопрос о продолжении договора рассматривается и определяется судом. Суд будет принимать решение с учетом интересов обеих сторон. В рамках судебного решения производится тщательное взвешивание противостоящих интересов.

Мы вкратце рассмотрели лишь основные причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма в срочном порядке. Есть ли у Вас право на продолжение договорных отношений, сказать трудно. Для каждого эпизода нужен свой индивидуальный анализ и более детальная информация, а также анализ судебной практики. Я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату и детально обговорить с ним все вопросы.

Эта статья носит ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор не несет ответственности за ущерб, полученный при использовании этой статьи. Это не относится к тем случаям, когда ущерб был причинен умышленно или грубой неосторожностью.

Григорий ЭКСУЗЯН, адвокат.

Themes
ICO